送我一個家

朋友和我談起租樓還是供樓.回家我仔細一計後,發現無論租樓還是供樓都很糟糕.

假設你倆看中了一間約450呎的小天地,該小天地的價格是150萬.你們也發現相同單位每月租金是$6,250元(以租金回報率5厘計,150萬 * 0.05 /12 = 每月 $6,250),而你倆手持50萬現金,正考慮該租樓還是供樓.

若你們決定供樓,那供樓的首年開支如何計算呢?我所說的"開支"並不是現金支出,開支如潑出去的水,用了便收不回,所以每月供樓的本金部分屬"儲蓄"而非"開支".

以下計算屬"婆乸數",即不求準確但求簡單齊頭,有錯請指正.

首年供樓開支:(50萬首期,100萬貸款)
差餉+地租 = 物業租金估值的 5%+3% = $6250 * 0.08 = 每月 $500. 因為政府估值未必如此進取,我私人醒一個八折,即$400元.
管理費(約1.1元一呎) = 每月$500
首年供樓利息開支(現時新做按揭利率是3.5厘) = 100萬 * 0.035/12 = 每月 $2916.7
(這是粗略計算,若要詳細的,可以按這連結,舊同事一定會說我偷link了...)
首年供樓利息扣稅: 2916.7 * 17%(以第四稅階17%計) = 每月$495.8
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$400 + $500 + $2916.7 -  $495.8  = 每月$3,320.9


租樓開支:
租金 :$6,250
50萬定期存款收入(以現時三個月大額定存利率1厘計) : = 50萬 * 0.01 / 12 = 每月 $416.7
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$6,250 - $416.7 = 每月$5833.3

壓軸就在這裏,現在我要計算的是租樓的"實際租金",很簡單,將兩個開支相減便是 :
$5833.3 - $3,320.9  = 每月$2,512.4

每月二千幾,你不要說笑了,唐樓也租不成啊!表面上租樓的租金是$6,250,實際上租客因免了業主的多項開支而只付出二千多元的實際租金,如果租客成為業主,甚至膽粗粗做九成半按揭,租樓的"實際租金"便因供樓利息開支大增而跌至千多元而己.

那應該供還是租好?如果以每月實際租金2,512.4 元計, 若一年後樓價下跌超過 2,512.4 * 12 = 30,148.8 元,其他條件(如按息)保持不變,租客轉租為買,他便勝利了.另一方面,若樓價一年後上升,不變,或下跌少於三萬元,業主便得勝了,業主的值搏率似乎在一半以上.但得勝與否還是要交給命運安排.

開支還未計及水電煤,所以組織一個家真不簡單,我們的父母很偉大,為了家一定犠牲很多,我們都要多多孝順父母,不要太自私喔!